固定金利型で、しかも民間金融機関に比べて金利が低く抑えられていた公庫融資は、住宅ローン市場で圧倒的なシェアを占めて.いたのである。
この公庫融資、政策的な配慮が働いて、市中の金利が多少上がっても住宅取得促進のために公庫融資の金利をできるだけ低く抑えるなどの措置がとられてきた。
たとえば、民間住宅ローンの金利が七%、八%に上がったバブル時期にも、政策的に上限金利の五・五%にとどめられてきたのである。
しかし、現在の住宅ローンの主役は民間金融機関。
住宅金融公庫は特殊法人改革の一環として二〇〇七年三月末で原則的に直接融資を廃止、同年四月から独立行政法人住宅金融支援機構に衣替えして、民間融資支援業務に特化していくことが決まっている。
この流れを受けて、民間金融機関のローン開発競争、顧客獲得競争が激化、公庫の受け皿として、俄烈なシェア争いが展開されている。
このように公庫を中心とした公的融資から民間中心に移行した現在では、市中の金利動向の影響をもろに受ける。
金融機関は金融市場から資金を調達して融資するわけだから、それは当然の流れである。
その金利、景気の拡大基調が明確になるにつれ、上昇気配をみせてきた。
このため、二〇〇五年後半から、「ゼロ金利政策」と並んで日本銀行の低金利政策の二本の柱となってきた「量的緩和政策」が、近く解除されるのではないかという観測が強まってきた。
それを先取りする形でジワジワと上昇してきたのである。
図表1にあるように、二〇〇五年五月から七月まで一・二%台で推移していたのが、八月には一・三%台、九月に一・四%台、一〇月に一・五%台まで上がり、その後いったん低下するものの、二〇〇六年に入って再び上昇、三月には一・八%台に達し、予想通り三月九日に「量的緩和政策」が解除されると、いったんは落ち着いたものの、その後も上がり続け、ついに四月半ばには一時二%台を記録した。
二%台の長期金利は六年八か月ぶりのことだった。
これが本格的な金利上昇のはじまりなのか固定期間選択型一〇年の金利をみると、二〇〇五年半ばまでは三・五%前後で推移していたのが、年末には三・六五%になり、二〇〇六年三月は三・七五%、四月には三・九〇%と、いよいよ四%台に突入かという勢いをみせている。
固定期間選択型は特約期間によって金利の設定が異なるが、三年もの、五年ものなどの他の特約期間のローンもほぼ同じような動きになっている。
ただ、多くの金融機関の変動金利型ローンは短期プライムレートに連動する仕組みになっていて、いまのところ短期金利には大きな動きがないため、この数年は二二二七五%でまったく変化はない。
こうした二〇〇六年四月までの金利の動きは、ほぼ日本銀行の想定通りの動きではないかとみられる。
長い目でみれば超低金利政策は経済の発展にマイナスになる可能性がある。
海外との金利差を考えても、安定的な経済発展を促進するためには、一定の利上げは避けられないが、急激な金利アップはようやく軌道に乗りかけている経済成長を阻害する要因になる。
年率二%程度の経済成長の「巡航速度」に乗せるためには、石橋を叩きながら、着実にステップアップしていかなければならない。
そのため日銀は、早くから量的緩和解除の見通しを示唆することで急激な上昇を避け、経済に影響を与えない範囲での上昇に止めようと市場を誘導してきた節がある。
その意味では、日銀総裁をはじめとする関係者のアナウンス効果が実効性をあげてきたということもできる。
これまでの流れをみると、二〇〇六年春の金利上昇が一過性のものにとどまるとは考えにくい。
むしろ、本格的な金利上昇のはじまりを告げるものとみておいたほうがいいだろう。
今後の経済成長率や物価上昇率などの動向にかかわってくるが、二〇〇五年からプラスに転じた物価上昇率が維持され、デフレが解消されるなかで、名目成長率だけではなく、実質成長率のプラス基調が確認されれば、日本銀行の低金利政策の二本柱のもうひと.つ、「ゼロ金利政策」の解除もそう遠いものではなくなる。
そうなれば、金利上昇圧力がさらに高まり、本格的な金利上昇は避けられない。
それを二〇〇六年夏か秋とする見方もあれば、二〇〇七年以降とする見解もある。
しかし、いずれにしても中長期的には金利上昇の流れが続くことは疑いない。
二〇〇六年春までの金利上昇がどこかで一服することはあっても、やがては本格的な金利上昇期が到来することになるはずである。
過去には一年で二%近く上がったこともあるもともと、二〇〇六年春までのわが国の金利水準は、過去のわが国の金利水準と比べても、現在の主要国の金利と比べても格段に低いレベルにあった。
その超低金利こそ異常だったのである。
結果的に超低金利期間が何年も続いたために、超低金利が当たり前になってしまった観があるが、翻ってみれば、つい一五年前までは金利は極めて高い水準を維持していた。
一〇年もの国債利回りを基準とする長期金利は、一九九〇年代前半のバブル期には七%台の水準に達していた。
その時期の住宅ローン金利も、民間金融機関では七%、八%に達していたのである。
政府系金融機関である住宅金融公庫は政策的に五・五%の上限金利が設定されていたため、その上限金利の時代が長く続いた。
実際に住宅ローンを利用する人は、まずその公庫融資を中心に資金計画を立てたわけだが、当時の公庫融資は融資枠が十分とはいえなかったため、民間ローンなどを組み合わせて資金を調達する人が多かったのである。
その結果、利用するローンの平均金利は六%、七%とならざるを得なかった。
それがバブル崩壊後には長期金利は低下の一途をたどり、ローン金利もそれにつれて低下してきた。
二〇〇三年には公庫の基準金利が二・〇%という史上最低を記録し、民間ローンの固定期間の短いローンでは一%台が当たり前になり、一%未満の超低金利ローンも登場した。
それが経済停滞のなかでも住宅取得意欲を促進することになり、いわゆる〝失われた一〇年〟の間でも、住宅産業、なかんずくマンション業界は我が世の春を謳歌してきた。
金融業界にとっても、産業界の長期不況で不良債権の増加、優良な借手不足が深刻化するなかで、旺盛な個人の住宅ローン需要が最後の拠り所となった面もある。
しかし、二〇〇六年春の量的緩和政策解除によって、その「超低金利時代」が終焉を告げたことは間違いない。
これによって、「超低金利時代」が終わり、「普通の低金利時代」に入ったということができる。
超低金利が終わったとはいえ、まだ過去の水準や海外の水準と比べると低金利であることは変わらない。
もちろん、バブル時のような「高金利時代」に移行するとは考えられないし、バブルの反省に立てば、それはあってはならないことかもしれない。
しかし、ゼロ金利政策解除が実現すれば、「普通の低金利時代」から、もう一段階金利がアップして、高金利でも低金利でもない「普通の金利の時代」に入ることになるだろう。
その金利上昇がどんなピッチでやってくるのか。
半年で〇・五%、一年で一・〇%程度なのか、半年で一・〇%、一年で二・〇%程度なのか、それは誰にも分からない。
かつて、バブルに駆け上がる時期には、長期金利(一〇年もの国債利回り)が一年で二%はどアップし、それに合わせて住宅ローン金利も二%程度上がったこともある。
そこまで急激な上昇は考えにくいにしても、それなりの上昇ピッチは覚悟しておく必要があるだろう。
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